11 May

Adequa, ¿realmente vale 450 millones? (España)

Sale al mercado de inversión un proyecto de referencia en el negocio de oficinas en Madrid. Lone Star pone a la venta el Parque Empresaria Adequa, justo a la salida de la M30 hacia Burgos. Dicen que con el precio objetivo de EUR 450 millones.

 

Da la impresión de que estamos viendo, ahora sí, el final de la carrera inmobiliaria de Joaquín Rivero. De Bami a Zabálburu a Metrovacesa a Gecina a Bami a nada. Mal va la cosa cuando cada operación corporativa acaba sistemáticamente en los tribunales —Fadesa, Caltagirone, Sanahuja, Prasa, Blackstone—. Lo último que sabemos es la condena de 4 años de cárcel, más 208 millones de indemnización a los accionistas de Gecina, a que le condenó el Tribunal Correccional de París en marzo de 2015. Habrá que ver en qué acaba el recurso, pero no tiene buena pinta.

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Se podría decir que Adequa ha sufrido del daño colateral de la trayectoria de Rivero. Empieza como una operación lógica y normal, la compra por Metrovacesa en 2004 (antes de la guerra), de los terrenos de Renault en la Nacional I, 86.885 m2 por EUR 170 millones. El proyecto permitía la construcción de 7 edificios con un total de 122.650 m2 de techo sobre rasante.

 

En 2007, en el reparto de activos consecuencia del acuerdo entre las facciones rivales en Metrovacesa, Rivero-Soler vs. Sanahuja, Bami se adjudica para sí el parque Adequa, que está parcialmente construido. Se ha ejecutado: el edificio 1, de 27.380 m2 —baja más 7—, totalmente alquilado a Renault y parte del acuerdo de compra de los terrenos; el edificio 2, centro de servicios (comercial), 5009 m2; el edificio 3, 15.937 m2 —baja más 7— y los gemelos 5 y 6, de 13.799 m2 cada uno —baja más 6— dando frente a la citada Nacional I.

 

O sea que se han ejecutado 75.923 m2 y quedan por ejecutar otros 46.000 m2 aprox., que consisten en el edificio 4, semejante al 3 ya realizado y una torre de 25 plantas con 29.221 m2 totales.

 

El problema para Rivero fue que en ese reparto, además de activos, recibió deuda, por un total de EUR 720 millones, refinanciada en 2009 a EUR 625 millones. Esa deuda, con el banco Eurohypo (filial del Commerzbank alemán), es la que adquiere, en ejecución por impago, el fondo Lone Star en la llamada operación Octopus hace ahora justo dos años. Dicen que la quita que consiguió Lone Star de Eurohypo fue del 25% sobre nominal, lo que parece que lleva a esos EUR 450 millones de que se habla (625 menos 25% = 468,75).

 

adequa

 

Adequa; ¿cuánto vale realmente?

Pero lo que nos interesa es cuánto vale realmente Adequa.

 

Cuando la semana pasada comentábamos sobre los centros empresariales, hablábamos de su cierta pérdida de aprecio por parte de los inversores.  Pero no dijimos algo, que es la relativa excepción que suponen los parques empresariales “fringe”, según la terminología anglosajona, o sea aquellos que justo bordean la ciudad ya consolidada. Adequa es desde luego uno de ellos. Al sur de Las Tablas, a menos de un kilómetro del Nudo de Manoteras y a escasos dos kilómetros del Campus del BBVA, su ubicación es excelente. Para viajar en automóvil.

 

Pero su comunicación por transporte pública no es idónea, ciñéndose en la práctica al autobús. De acuerdo con la web de Bami, Adequa está ocupado al 58%, incluyendo el edificio de Renault que está alquilado al 100% (contrato que vence a final de 2017 si perviven los 10 años iniciales). Excluido el mismo, los edificios 2, 3, 5 y 6 están ocupados al 34%…

 

Así pues, siendo optimistas, hablamos de llenar los 75.000 m2 a ¿15 euros? (renta zona secundaria 4T 2015 según JLL entre EUR 8,75 y EUR 15,75) más el derecho a construir otros 45.000 m2 (la torre está cimentada que veamos).

 

Casi no nos atrevemos… pero costará llegar a los EUR 300 millones. Apostando.

 


1 Comment

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  1. Jorge Zanoletty Larrea

    Septiembre 30, 2016 at 11:20 am

    Leemos hoy que Merlin cierra la compra de este parque por EUR 400 millones. Que es un tercio más que la cifra que dijimos. Para explicar esa diferencia hay que pensar en el descenso de los yields en general (http://worldofficeforum.com/resultados-de-merlin/), en cómo se hará el pago, en la escasez de activos o en el interés particular de Merlin en esa zona. El hecho es que aún siendo menos de lo que se dijo, nos parece un buen precio para el vendedor.

    O sea que perdemos la apuesta…

    Responder

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