20 Sep

¿Qué hay de los activos alternativos? (España)

Dicen PwC y ULI en su Emerging Trends Europe 2017, que muchos inversores inmobiliarios están mirando a su alrededor a ver qué otros inmuebles se pueden explotar, en lugar o además de los clásicos (oficinas, comercial, bla, bla, bla), para mejorar la seguridad y rentabilidad de su negocio.  A veces se trata de echarle imaginación o, más a menudo, de sumar una cantidad de gestión superior a la que es habitual en los activos convencionales. Y parece que lo que más inquieta no es la caída de las rentabilidades, sino los cambios en la demanda impulsados por la demografía, la busca de diversificación y la estabilidad del ingreso. Después, la rentabilidad.

 

También dice Emerging Trends que las preferencias actuales están en las residencias de estudiantes, en primer lugar, seguidas de los hoteles, las residencias para mayores, los edificios de uso sanitario, las oficinas compartidas, los centros de proceso de datos o los trasteros. Lo de las gasolineras, sobre lo que escribíamos la semana anterior, está en esta misma categoría. Y los viveros y restaurantes de la Foncière des Murs (la que compró los hoteles de Merlin, filial de activos alternativos de la Foncière des Regions), lo mismo.

 

Para todavía es, para la mayoría como se observa comparando los gráficos, una incursión en lo desconocido. Nótese, para el caso de las residencias de estudiantes, que el 26% de los que contestan ya están en ese negocio, pero el 61% está pensando en ello.

 

activos alternativos gráfico

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Esta semana ha sonado por aquí la venta de RESA, que es una compañía clásica, de las de toda la vida diríamos (por referirnos a una de las que existe desde antes de “la gran crisis”), que lleva en España desde 1992 (#25AñosMolando según ellos mismos). Que nosotros sepamos RESA arrancó de la mano de la francesa Caisse de Dépôts et Consignations y se fueron subiendo accionistas con los años. Para 2011, cuando la adquiere Lazora, eran accionistas las antiguas Catalunya Caixa y NovaCaixaGalicia y Catalana Occidente y así hasta 17, junto a otros que siguieron acompañando a Lazora, como Confide o la Fundación María Francisca Roviralta entre otros. Leemos que Lazora pagó en el entorno de EUR 100 millones (Expansión, 14-7-2011). Ahora los accionistas actuales, que incluyen sobre todo o exclusivamente a la propia Azora, Banca March y Mutua Madrileña, han vendido el grupo a AXA IM-Real Assets y CBRE Global Investment, para inversores de estos fondos. EUR 400 a 500 millones, dicen.

 

En Europa había en 2015 (Eurostat), 19,5 millones de estudiantes universitarios. Con seis países a la cabeza: Alemania (3,0 millones); Francia (2,4); Reino Unido (2,3); España (2,0); Italia (1,8) y Polonia (1,7). Básicamente por ahí está la batalla de los fondos en cuanto a residencias de estudiantes (o PBSA, por Purpose Built Student Accommodation).

 

Hay en este negocio tres jugadores principales en Europa, que sepamos, que se mueven en el entorno de 10.000 y hasta 20.000 plazas.

 

activos alternativos gráfico tabla

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Global Students Accommodation -GSA- (fundada en 1991) con su filial desde junio 2017 (adquirida a Three Sixty Developments), Nexo Residencias en España (2.000 plazas), con la que habrán subido a cerca de 10.000 plazas operativas. Es la más ambiciosa, con vocación global y tiene el soporte de algunos fondos importantes, como GIC (Singapur). Aunque muchas nos parecen 250.000 plazas.

 

Three Sixty Developments (con filial The Student Housing Company), que es la antigua The Knightsbridge Student Housing y que es del fondo Oaktree. Parecen tenerlo bastante claro y lo que tienen y lo que promueven nos parece que va en la buena dirección (residencias de 300 a 500 plazas).

 

RESA (Siresa Campus y Encampus), 37 residencias (33 funcionando y 4 en promoción), 9.309 plazas, la que hemos comentado, arriba.

 

O sea que el sector, comparativamente, no es de grandes firmas -¿ni tan grande?-, pero sí que parece que abunda el dinero para este fin. En mayo de 2015, la actual Three Sixty Developments vendió el llamado Westbourne Portfolio, de 6.000 plazas, a un fondo de Goldman Sachs y Greystar, por GBP 540 millones. Allianz y NN Group andan persiguiendo el Fizz Student Housing Fund de Alemania, también con planes de meterse en el club de aquí arriba. Y así, muchos jugadores menores más (Round Hill Capital, The Nido Collection) y alguno mayor o muy mayor, como la citada Greystar que es mayor gestor de vivienda en Estados Unidos, con 400.000 unidades en gestión.

 

Tendremos que ver algunas cuentas para poder concretar más sobre la rentabilidad. Pero GSA nos ayuda con un par de gráficos. Según ellos, para Estados Unidos, las residencias de estudiantes son el producto inmobiliario que ofrece más estabilidad (menos volatilidad) en cuanto a sus ingresos y baten al rendimiento del sector inmobiliario general (medido por su CAGR, o Cumulative Annual Growth Rate, o sean la tasa de rentabilidad anual acumulada) en los últimos 10 años (3,4% frente al 2,9%).

 

activos alternativos gráfico 2

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Lo iremos viendo.


 


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